1-10月份，房地产开发投资保持较快增长，新开工面积和施工面积增速加快，但土地购置规模持续负增长，房屋销售面积微幅增长，政策层面坚持稳定目标，预计房地产开发投资短期保持一定韧性，明年全年增速将有所放缓。

一、房地产开发投资短期保持韧性

2017年以来，房地产开发投资增速基本保持年初抬升、之后缓慢回落态势。今年1-10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1-9月份回落0.2个百分点，继续保持年初以来的缓慢下行态势。

房屋新开工面积和施工面积均保持较高增速，1-10月份，房屋新开工面积185634万平方米，增长10.0%，增速比1-9月份加快1.4个百分点；房屋施工面积854882万平方米，同比增长9.0%，增速加快0.3个百分点。开工面积和施工面积增速较高，对短期地产投资形成一定支撑。

二、房屋销量增速回升乏力

房屋销售呈现周期性特征，2008年至今有三轮明显周期。前两轮周期中销量增速波动较大，本轮周期2015年启动，销售面积增速持续上升，2016年4月达到高点，之后呈现缓慢下滑趋势，今年年初转为负增长。1-10月份，商品房销售面积133251万平方米，同比增长0.1%，增速今年以来首次由负转正。增速转正与房地产企业以价换量有关，由于各项融资渠道全面收紧导致房地产行业资金链偏紧，下半年多数房地产企业不得不采取降价促销方式回笼资金。

经历了过去数年的需求集中释放后，商品房市场销量整体增速放缓，行业销量进入高位平台期。房地产长期需求的两大推动因素是人口与城镇化，人口是中长期需求的核心，人口老龄化，结婚人数下滑，增量人口带来的需求增长放缓；2018年末，我国城镇化率为59.58%，对比发达国家的城镇化趋势，城镇化率还将提升，但提升速度将放缓。综合来看，房屋销售面积增速短期内或稳中有升，但难以再现快速增长的局面。

三、短周期或进入回落阶段

10月份，房地产行业运行数据呈现“两端低、中间高”的特征，两端低即房地产开发企业购置土地面积同比为负，房屋销售面积微幅增长，中间高即房地产开发企业新开工面积、施工面积和开发投资保持较快增长。

房地产开发企业土地购置规模自2015年开始下一台阶，2017年和2018年购置规模较快增长，2019年，受房地产企业融资能力、市场预期等因素影响， 土地购置规模转为负增长， 1-10月份，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%。

2017年年中以来，房屋新开工面积增速一直高于房屋竣工面积增速，预计这一趋势明年可能发生变化，竣工面积可能实现正增长。当前新开工面积虽然较快增长，但由于土地购置面积已连续几年处于较低位，同时房地产企业对销售预期下降，新开工面积较快增长的持续性有待观察。

与房屋销售周期一致，2008年金融危机至今房地产开发投资呈现三轮周期，投资增速的重心不断下移，每轮周期大概4年左右。本轮周期从2015年开始，开发投资增速逐年上行，已持续4年，结合土地购置及房屋销售情况看，本轮周期或趋于尾声，房地产投资将进入短期周期的回落阶段，四季度及明年开发投资增速预计将有所放缓。